VRAAG EN ANTWOORD – ALGEMEEN
In de koopovereenkomst is opgenomen dat er minimaal 1 parkeerplaats per gebouw onder het gebouw gerealiseerd dient te worden. Geldt dit ook voor de sociale huurappartementen? Concreet de vraag of er 14 of 20 parkeerplaatsen onder het gebouw gerealiseerd dienen te worden?
Conform Art 8.4 van de koopovereenkomst dient koper per te realiseren woning minimaal één parkeerplaats (half)ondergronds onder het hoofdgebouw te realiseren. Dit komt neer op 20 parkeerplaatsen.
Er zijn erg veel voorwaarden/ regels opgesteld voor de ontwikkeling zoals minimaal aantal parkeerplaatsen onder het gebouw, parkeren maximaal 1,5 meter verdiept, één geluidluwe gevel per woning, positie inrit halfverdiept parkeren, 6 sociale huurwoningen en 12 middeldure woningen. Heeft de gemeente zelf een studie gemaakt of dit allemaal past binnen de plot en voorwaarden? En is de gemeente bereid deze studie te delen?
De resultante van de haalbaarheid van het programma binnen het plot is terug te vinden in het beeldkwaliteitplan behorende bij de versterkte documenten. Er zijn geen overige documenten/studies die gedeeld kunnen worden.
Kan er vooraf een minimale grondprijs bekend worden gemaakt? Gezien de vele voorwaarden en regels dient er een compleet uitgewerkt maatwerkplan te worden gemaakt. Dit zorgt voor een grote investering in tijd en geld om een goed onderbouwd bod in te dienen en gezien de voorwaarden is de verwachting dat er geen hoge grondprijs over blijft. Graag vernemen wij daarom vooraf de minimale grondprijs zodat er vooraf beoordeeld kan worden of dit realistisch is voordat er veel geld en tijd wordt geïnvesteerd in het maken van een plan voor de bieding.
Voor de verkoop van deze ontwikkellocatie is geen minimale grondprijs vastgesteld en zal dus ook niet gedeeld worden.
In het bijgevoegde PvE van Heuvelrug Wonen wordt gesproken dat Heuvelrug Wonen voor deze locatie denkt aan benedenwoningen en bovenwoningen. Klopt dit wel? Zo ja, hoe ziet Heuvelrug Wonen dit in combinatie met parkeren onder het gebouw en het toepassen van een lift?
De beschrijving beneden- en bovenwoningen zoals opgenomen op pagina 2 onder PAR 6. klopt niet voor de planlocatie. Het gaat hier om appartementen. Daarnaast is een omissie geconstateerd in de koopovereenkomst aangaande de sociale huurwoningen. Hierover wordt nadere informatie verstrekt die ingaat op de te realiseren sociale huurwoningen. Artikel 13 van de koopovereenkomst wordt hiervoor aangepast.
Op welke manier is de verkoopprijs van de sociale huurwoningen tot stand gekomen? Om een appartement met gebouwd parkeren met de genoemde eisen en bijhorende verkoopprijs te realiseren ontstaat een negatieve grondwaarde onder de sociale huurwoningen. Is Heuvelrug Wonen bereid een extra koopsom voor de half verdiepte parkeerplaats te betalen?
Negatieve grondwaarden is niet ongebruikelijk bij sociale huurwoningen. Heuvelrug Wonen is niet bereid om een koopsom voor de half verdiepte parkeerplaatsen te betalen.
Alle documenten gelezen hebbend, vinden wij geen richtprijs of bieden vanaf. Zien wij iets over het hoofd? We horen er graag meer over.
Het is correct dat u geen bieden vanaf of een richtprijs hebt aangetroffen in de documentatie. Potentiële kopers worden beschouwd als professionele investeerders voldoende expertise en ervaring te hebben en waar nodig eigen adviseurs in te schakelen om te beslissen of zij willen bieden op de ontwikkellocatie via het inschrijvingsformulier.
In de stukken wordt een programma benoemd van 6 sociaal, 12 middensegment en 2 vrije sector woningen. In het raadsvoorstel van 22 september 2022 wordt invulling gegeven aan dit programma met specifieke woningoppervlaktes en zelfs bruto vloeroppervlaktes. Dienen deze oppervlaktes gehanteerd te worden of is dit alleen bedoeld voor de raad? Als dit laatste het geval is dan vernemen wij graag wat de kaders zijn voor de sociale huur en middensegment qua minimale oppervlaktes.
Met betrekking tot de sociale huurwoningen verwijzen wij u aanvullend naar Art 13 van de koopovereenkomst en Bijlage 8 (PVE Federatie UHR) van de Koopovereenkomst. In de bijlage bij het Raadsbesluit wordt op p.4 verwezen naar een studie die verder niet als voorschrift geldt.
Er wordt in de stukken verwezen naar afspraken die gemaakt zijn met de woningcorporatie. Kunnen met name de financiële kaders/afspraken voor deze locatie gedeeld worden?
Met betrekking tot de sociale huurwoningen verwijzen wij u aanvullend naar Art 13 van de koopovereenkomst en Bijlage 8 (PVE Federatie UHR) van de Koopovereenkomst. Hieraan dient voldaan te worden, verder delen we geen informatie.
In de stukken wordt zowel over overdrachtsbelasting als BTW gesproken. Wij gaan er van uit dat het een BTW levering (bouwterrein) betreft. Is dit juist.
Hiervoor verwijzen wij naar Art 26.2 van de koopovereenkomst:
Het Verkochte behelst onbebouwde grond, die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen, te weten een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid 1 sub a ten eerste juncto artikel 11 lid 6 van de Wet op de omzetbelasting. Mitsdien is de levering van het Verkochte van rechtswege onderhavig aan de heffing van Omzetbelasting, welke niet in de Koopprijs is inbegrepen.
Zijn de genoemde prijzen van de woningcorporatie inclusief parkeren? Als dat wel inclusief is dan heeft dat flinke gevolgen voor de grondbiedingen die de gemeente zal ontvangen. Dus indirect kost dit de gemeente geld.
Zoals beschreven in artikel 10 van het bestemmingsplan geldend voor de planlocatie zal de ontwikkeling moeten voorzien in voldoende parkeerplaatsen volgens de beleidsnota parkeren van de gemeente. In artikel 8,4 van de koopovereenkomst is vermeld dat tenminste 1 parkeerplaats per woning halfverdiept gerealiseerd zal moeten worden ten behoeve van behoud van een groene uitstraling. Er is echter niet voorgeschreven welke parkeerplaats aan welke woning toebedeeld moet worden. Dit houdt in dat de parkeerbehoefte voor de sociale woningen binnen de regels van het bestemmingsplan ook op maaiveld gerealiseerd kunnen worden.
In verband met de risico’s op het gebied van de grond die volledig bij de ontwikkelaar wordt neergelegd in combinatie met eerdere ervaring: heeft er een kerkhof bij de gesloopte kerk gezeten?
Voor zover verkoper bekend is er geen sprake geweest van een begraafplaats op het terrein.
Wordt onder middenduur hetzelfde verstaan als betaalbaar?
De prijssegmentatie is vastgelegd binnen de context van de verdeling zoals benoemd in artikel 13 van de koopovereenkomst.
Het prijsplafond voor midden dure koop is in 2023 € 350.000,-. 12 appartementen dienen aan dit prijsplafond te voldoen. De appartementen zullen naar verwachting in 2024 in verkoop worden gebracht. Is er al bekend wat de nieuwe maximale prijsgrens voor middendure koop voor 2024 zal zijn?
De brief met de nieuwe maximale prijsgrenzen wordt op 19 december 2023 door het college behandeld. Dan kan inzicht verkregen worden in de nieuwe prijs voor midden dure koop.
Naar aanleiding van de koopovereenkomst voor de Oude Kolk hebben we een vraag over artikel 13 lid 3. Daar wordt gesproken over een prijspeil 2023 bij de afnameprijs voor de sociale huurwoningen. Gezien de te verwachten doorlooptijd en moment van verkoop aan SHW is het aannemelijk dat er dan met een prijspeil 2024 gerekend zal worden. Kan aangegeven worden wat verstaan wordt onder prijspeil 2023? Als in, over welke periode wordt dit getrokken.
Het prijspeil van de sociale huurappartementen is 2023. De prijs van de sociale huurappartementen mag verhoogd worden per 1 juli van de opvolgende jaren met de stijging van de sociale huurprijs op die datum t.o.v. het voorgaande jaar. Na het verkrijgen omgevingsvergunning word de afnameprijs vast voor de duur van het werk.
Kan aangegeven worden wat de te hanteren index is als er een prijspeil 2024 gehanteerd wordt?
Zie antwoord hierboven.
Ik heb nog een vraag voor de gemeente inzake het bodemrapport. Deze hebben we door een expert laten beoordelen en hij komt tot de conclusie dat het rapport verouderd is en daarmee niet naar alle nu bekende stoffen is getoetst. Zo is PFAS niet meegenomen in het onderzoek. Omdat het wel een groot risico is, vraag ik mij af hoe de gemeente hiermee om wil gaan.
Het betreft een onderzoek uit 2017.
In principe is dat voldoende actueel voor zowel een ruimtelijke procedure als voor een vergunningsprocedure. Het standaard stoffenpakket is sindsdien niet significant gewijzigd. Wij beschouwen het onderzoek dus niet als verouderd.
NB
Enige aantekening hierbij is:
- Als er na uitvoering van het bodemonderzoek in 2017 op de locatie bodembedreigende activiteiten zijn uitgevoerd of bodembedreigende calamiteiten zijn geweest, dan is het waarschijnlijk niet meer voldoende representatief en is actualiserend onderzoek nodig.
Met betrekking tot PFAS:
Het klopt dat dit in 2017 nog niet onder de aandacht was en dat dit niet is onderzocht.
Het is echter niet zo dat tegenwoordig per definitie bij een Verkennend bodemonderzoek ook op PFAS onderzocht moet worden. Er is een bodemkwaliteitskaart PFAS beschikbaar (via de website van ODRU). Hier mag je vanuit gaan mits er geen PFAS-verdachte activiteiten op de locatie zijn uitgevoerd (zoals bijvoorbeeld bedrijfactiviteiten waar PFAS werd gebruikt of een brand waar PFAS-houdend blusschuim is gebruikt).
Het lijkt niet waarschijnlijk, omdat het eerst weiland was, toen een kerk en daarna braakliggend/ gazon is geweest..
NB
Wanneer is PFAS wel van belang?
Als er grondwerkzaamheden gaan plaatsvinden en er is sprake van vrijkomende grond die moet worden gaan afgevoerd, dan is het vaak wel nodig om de kwaliteit op PFAS te laten keuren. Dit in verband met de afvoer naar een verwerker of soms ook het toepassen elders.
Verkoper neemt dit advies over. Voorts is er bij de gemeente niets bekend over bodembedreigende activiteiten of van calamiteiten op de planlocatie na de uitvoering van het bodemonderzoek uit 2017. Evenmin zijn PFAS-verdachte activiteiten bekend na dat onderzoek in 2017 op de planlocatie. Verkoper gaat er vanuit u op deze wijze voldoende te hebben geïnformeerd over de actualiteit van het bodemonderzoek
Ik zou graag willen weten hoe het inschrijfformulier ingevuld moet worden ingeval van een gezamenlijke inschrijving? Moet ik dat op één inschrijfformulier invullen? Of moet ik twee losse formulieren invullen voor elke B.V. één?
In het geval partijen gezamenlijk willen inschrijven, kan gebruik gemaakt worden van het model formulier “231124 Inschrijfformulier De Oude Kolk te Leersum” dat via de dataroom kan worden gedownload.